VHO – Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được lấy ý kiến theo hướng không tiếp tục quy định bắt buộc công chứng đối với hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất. Đây không chỉ là sự thay đổi về một thủ tục, mà có thể tác động trực tiếp đến an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản, quyền lợi của người dân và hiệu quả quản lý nhà nước.
Có quan điểm cho rằng, khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện, thông tin tài sản minh bạch và thủ tục hành chính được đơn giản hóa thì không cần duy trì công chứng như một khâu bắt buộc.
Tuy nhiên, trước khi quyết định loại bỏ công chứng, cần trả lời rõ một vấn đề quan trọng: Cơ chế nào sẽ thay thế những chức năng mà công chứng đang thực hiện và ai sẽ chịu trách nhiệm khi giao dịch phát sinh rủi ro?
Công chứng không chỉ là “ký và đóng dấu”
Trong thực tế, công chứng đôi khi bị nhìn nhận đơn giản là một bước thủ tục trước khi hồ sơ được nộp sang tên. Cách hiểu này chưa phản ánh đúng bản chất của hoạt động công chứng.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên phải kiểm tra giấy tờ, xác định chủ thể, quyền định đoạt tài sản, năng lực hành vi và ý chí tự nguyện của các bên.
Công chứng viên (CCV) còn có trách nhiệm giải thích quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của giao dịch; phát hiện các điều khoản trái pháp luật, dấu hiệu giả mạo, cưỡng ép, lừa dối hoặc giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác.
Đặc biệt, đối với người cao tuổi, người hạn chế khả năng nhận thức, người không biết chữ, người ít hiểu biết pháp luật hoặc bên yếu thế trong giao dịch, việc được một chủ thể có chuyên môn độc lập giải thích, tư vấn và kiểm soát giao dịch có ý nghĩa rất lớn.
Vì vậy, công chứng không chỉ xác nhận chữ ký. Công chứng là một thiết chế phòng ngừa tranh chấp và kiểm soát tính hợp pháp trước khi quyền tài sản được chuyển từ người này sang người khác.
Nếu không công chứng, ai xác nhận ý chí và chữ ký?
Giả sử các bên tự lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tự ký và nộp hồ sơ tại trung tâm hành chính công hoặc cơ quan đăng ký đất đai, câu hỏi đầu tiên là ai sẽ xác nhận chữ ký trong hợp đồng thực sự do các bên ký?
Cơ quan đăng ký đất đai có chức năng tiếp nhận, kiểm tra thành phần hồ sơ và đăng ký biến động. Đây không phải là cơ quan được tổ chức để trực tiếp chứng kiến việc giao kết, giải thích hợp đồng, xác định năng lực hành vi, ý chí tự nguyện hoặc phát hiện dấu hiệu cưỡng ép, lừa dối trong từng giao dịch.
Trong điều kiện số lượng hồ sơ lớn, cán bộ tiếp nhận có đủ thời gian để gặp trực tiếp từng bên, kiểm tra từng chữ ký, xác định người ký có minh mẫn, tự nguyện và hiểu rõ nội dung hợp đồng hay không?
Nếu cơ quan đăng ký chỉ căn cứ vào chữ ký có sẵn trên hợp đồng thì ai chịu trách nhiệm khi chữ ký bị giả mạo, một bên không hề biết tài sản của mình đã bị chuyển nhượng hoặc hợp đồng được ký trong tình trạng bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép?
Ngược lại, nếu yêu cầu các bên phải trực tiếp đến cơ quan đăng ký để ký trước mặt cán bộ, Nhà nước sẽ phải tổ chức thêm một quy trình xác thực giao dịch gần giống công chứng. Khi đó, sẽ phát sinh nhu cầu về nhân lực, cơ sở vật chất, quy trình nghiệp vụ, thời gian tiếp nhận và cơ chế chịu trách nhiệm. Chưa chắc thủ tục mới đã thuận lợi, nhanh chóng hoặc tiết kiệm hơn so với hệ thống công chứng hiện có.
Dữ liệu sạch không thay thế được việc đánh giá con người
Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, chính xác và liên thông là yêu cầu rất cần thiết. Tuy nhiên, dữ liệu chủ yếu phản ánh tình trạng pháp lý của tài sản như người đứng tên, quy hoạch, thế chấp, kê biên, ngăn chặn hoặc lịch sử đăng ký.
Dữ liệu không thể tự xác định người ký hợp đồng có minh mẫn hay không, có tự nguyện hay bị ép buộc, có hiểu rõ nội dung và hậu quả của giao dịch hay không.
Dữ liệu cũng không thể tự nhận diện đầy đủ các trường hợp một người sử dụng giấy tờ của người khác, giả danh chủ tài sản, che giấu tài sản chung của vợ chồng, vượt quá phạm vi ủy quyền hoặc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bên còn lại để xác lập giao dịch bất lợi.
Công nghệ và cơ sở dữ liệu là công cụ hỗ trợ rất quan trọng, nhưng không thể hoàn toàn thay thế vai trò đánh giá, giải thích và chịu trách nhiệm nghề nghiệp của con người.
Do đó, không nên đặt dữ liệu và công chứng ở vị trí loại trừ lẫn nhau. Giải pháp phù hợp là liên thông dữ liệu đất đai, dân cư, hộ tịch, công chứng và các cơ sở dữ liệu liên quan để CCV kiểm tra thông tin nhanh hơn, chính xác hơn và giảm giấy tờ cho người dân.
Giao dịch điện tử vẫn cần một cơ chế kiểm soát pháp lý
Thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất trên môi trường điện tử là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, giao dịch điện tử không đồng nghĩa với việc có thể loại bỏ ngay công chứng hoặc một cơ chế kiểm soát pháp lý tương đương.
Muốn người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn trực tuyến, phải bảo đảm đồng bộ về định danh điện tử, chữ ký số, xác thực sinh trắc học, kết nối dữ liệu, lưu trữ, an toàn thông tin và cơ chế xử lý khi xảy ra gian lận.
Cũng cần tính đến khả năng tiếp cận công nghệ của người cao tuổi, người ở vùng sâu, vùng xa hoặc người chưa sử dụng thành thạo thiết bị điện tử.
Quan trọng hơn, nếu hệ thống chỉ cung cấp một mẫu hợp đồng để các bên tự điền và tự ký thì ai sẽ kiểm tra nội dung hợp đồng? Ai giải thích về tài sản chung, quyền đại diện, phạm vi ủy quyền, điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ thuế và các rủi ro pháp lý?
Môi trường điện tử có thể thay đổi phương thức thực hiện công chứng, nhưng không làm mất đi nhu cầu kiểm soát tính hợp pháp và bảo vệ các bên trong giao dịch. Công chứng điện tử chính là hướng kết hợp giữa chuyển đổi số với yêu cầu bảo đảm an toàn pháp lý.
Khoảng trống trong cơ sở dữ liệu công chứng
Hiện nay, hệ thống công chứng tại nhiều địa phương đã hình thành cơ sở dữ liệu phục vụ việc tra cứu thông tin ngăn chặn, lịch sử giao dịch và tình trạng pháp lý của tài sản. Thông qua hệ thống này, công chứng viên có thể phát hiện tài sản đã được giao dịch, đã bị ngăn chặn hoặc có dấu hiệu bất thường để kịp thời tư vấn, từ chối hoặc yêu cầu làm rõ.
Các giao dịch công chứng được ghi nhận tương đối đầy đủ, hình thành lịch sử pháp lý của tài sản. Đây là nguồn dữ liệu có giá trị phục vụ quản lý nhà nước, điều tra, xét xử và giải quyết tranh chấp.
Nếu pháp luật không còn bắt buộc công chứng, chắc chắn sẽ có một bộ phận giao dịch không đi qua hệ thống công chứng và không được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu này.
Khi tài sản tiếp tục được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc quay trở lại giao dịch tại tổ chức hành nghề công chứng, dữ liệu lịch sử có thể không còn đầy đủ. Hệ thống công chứng sẽ xuất hiện những khoảng trống, trong khi Nhà nước đang dành nhiều nguồn lực để xây dựng và liên thông dữ liệu công chứng với dữ liệu đất đai, dân cư và hộ tịch.
Không thể vừa đặt mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng đầy đủ, vừa để một phần lớn giao dịch đất đai nằm ngoài hệ thống.
Không nên chuyển rủi ro từ phòng ngừa sang xử lý hậu quả
Cải cách thủ tục hành chính là cần thiết, nhưng đơn giản hóa thủ tục không đồng nghĩa với việc loại bỏ một cơ chế phòng ngừa khi chưa có phương án thay thế hiệu quả.
Một giao dịch có thể được thực hiện nhanh hơn trong một vài giờ, nhưng nếu sau đó phát sinh tranh chấp kéo dài nhiều năm, người mua mất tiền, người bán bị giả mạo chữ ký, tài sản bị phong tỏa và nhiều cơ quan phải tham gia xử lý thì không thể coi đó là một cuộc cải cách thành công.
Chi phí phòng ngừa luôn thấp hơn chi phí giải quyết hậu quả. Công chứng giúp nhận diện và ngăn chặn rủi ro ngay từ thời điểm xác lập giao dịch, trước khi quyền tài sản được chuyển dịch.
Do đó, việc duy trì hay bỏ công chứng bắt buộc cần được xem xét không chỉ dưới góc độ giảm thủ tục, mà phải đánh giá đầy đủ tác động đến an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ bên yếu thế và chất lượng dữ liệu quản lý nhà nước.
Công chứng cần được đổi mới, không nên bị loại bỏ
Theo tôi, vấn đề đặt ra không phải là duy trì nguyên trạng hoạt động công chứng, mà là tiếp tục đổi mới công chứng để phù hợp với chuyển đổi số và cải cách hành chính.
Cần đẩy mạnh công chứng điện tử; kết nối cơ sở dữ liệu công chứng với dữ liệu đất đai, dân cư, hộ tịch, thuế và ngân hàng; giảm giấy tờ người dân phải xuất trình; rút ngắn thời gian xử lý và tăng trách nhiệm của công chứng viên.
Khi dữ liệu được kết nối đầy đủ, người dân có thể thực hiện nhiều công việc trên môi trường điện tử nhưng vẫn được kiểm tra, tư vấn và bảo đảm an toàn pháp lý.
Trước khi bỏ công chứng bắt buộc, cần trả lời rõ: ai sẽ xác định ý chí và chữ ký của các bên; ai kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng; ai chịu trách nhiệm khi có gian lận; và mọi giao dịch sẽ được cập nhật vào hệ thống dữ liệu nào?
Khi chưa có một cơ chế thay thế rõ ràng, khả thi và an toàn hơn, việc bỏ công chứng bắt buộc có thể tạo ra một khoảng trống lớn, chuyển rủi ro từ khâu phòng ngừa sang tranh chấp và xử lý hậu quả.
Trích nguồn: https://baovanhoa.vn/phap-luat/bo-cong-chung-bat-buoc-trong-giao-dich-dat-dai-ai-se-lap-khoang-trong-247765.html
